大盤 個股首批四隻商業不動產REITs上交所掛牌上市

6月18日，四隻商業不動產REITs產品在上海證券交易所同步掛牌上市，分別為匯添富上海地產商業REIT、中信建投首農商業REIT、國泰海通砂之船商業REIT和中金唯品會商業REIT。這標誌著自去年12月底證監會發布試點政策後，不到半年時間，中國公募REITs市場正式從基礎設施單一賽道，邁入基礎設施與商業不動產雙輪驅動的新階段。

商業不動產REITs的推進速度明顯快於此前的消費基礎設施REITs。2024年3月，首批3只消費基礎設施REITs上市，合計募資規模89.23億元；兩年多來，該賽道共有12只產品上市，發行規模合計302.58億元。而商業不動產REITs在半年內，包括已掛牌的4只產品在內，全市場已受理項目達21只，擬募集規模超600億元，接近前者的兩倍。首批資產類型涵蓋購物中心、奧特萊斯和寫字樓，已申報項目中還包括酒店、水樂園和綜合體等。

上市首日，四隻產品雖均收漲，但走勢已出現分化。國泰海通砂之船商業REIT以11.08%的漲幅居首，該產品此前網下認購倍數最高，定價階段增幅最大。底層資產為兩棟上海寫字樓的匯添富上海地產商業REIT則僅上漲0.02%，盤中大部分時間在發行價以下波動。儘管四隻產品的底層資產出租率均保持在98%以上，但市場對運營質量的看法存在分歧。部分投資者擔心寫字樓資產面臨更嚴峻的產業週期，大租戶收入佔比過高且個別租戶正經歷行業寒冬，而另一些投資者則看重國有業主與國企租戶的穩健性。由於機構投資者持有份額普遍超過90%，首日價格走勢被視為專業機構對資產市場化競爭能力或管理人護盤能力的直接表態。

在公募REITs市場之外，多層次REITs市場也在加速成長。2025年底，證監會發文支持公募基金將REITs納入投資範圍，已有債基產品將REITs列入可投範圍。6月17日，證監會批覆首批4只跟蹤中證REITs全收益指數的公募基金，預估募集規模約12億元，覆蓋53只REITs。此外，機構間REITs和Pre-REITs市場也日趨活躍。例如，中信證券-華潤商業資產持有型不動產資產支持專項計劃近期在上交所發行，以成都萬象城等物業為底層資產，註冊金額95.27億元；華泰資管-財通-瑞安新天地持有型不動產資產支持專項計劃獲受理，擬發行規模57.92億元；全國首單文旅領域機構間REITs——泰達航母持有型不動產ABS發行規模13.2億元。

商業不動產REITs的落地正影響行業前端決策。部分開發商已在新增土地獲取合同中明確允許未來通過REITs退出，以規避地方自持銷售限制。城市更新項目也迎來新的資本化通道，今年4月，全國首單“城市更新+科技創新”REITs申報並受理，底層資產包含北京隆福寺一期項目。據估算，中國狹義商業不動產REIT化空間至少在2萬億元以上，而當前200億的新上市和600億的申報規模僅是起點。