大盘 个股首批四只商业不动产REITs上交所挂牌上市

6月18日，四只商业不动产REITs产品在上海证券交易所同步挂牌上市，分别为汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT和中金唯品会商业REIT。这标志着自去年12月底证监会发布试点政策后，不到半年时间，中国公募REITs市场正式从基础设施单一赛道，迈入基础设施与商业不动产双轮驱动的新阶段。

商业不动产REITs的推进速度明显快于此前的消费基础设施REITs。2024年3月，首批3只消费基础设施REITs上市，合计募资规模89.23亿元；两年多来，该赛道共有12只产品上市，发行规模合计302.58亿元。而商业不动产REITs在半年内，包括已挂牌的4只产品在内，全市场已受理项目达21只，拟募集规模超600亿元，接近前者的两倍。首批资产类型涵盖购物中心、奥特莱斯和写字楼，已申报项目中还包括酒店、水乐园和综合体等。

上市首日，四只产品虽均收涨，但走势已出现分化。国泰海通砂之船商业REIT以11.08%的涨幅居首，该产品此前网下认购倍数最高，定价阶段增幅最大。底层资产为两栋上海写字楼的汇添富上海地产商业REIT则仅上涨0.02%，盘中大部分时间在发行价以下波动。尽管四只产品的底层资产出租率均保持在98%以上，但市场对运营质量的看法存在分歧。部分投资者担心写字楼资产面临更严峻的产业周期，大租户收入占比过高且个别租户正经历行业寒冬，而另一些投资者则看重国有业主与国企租户的稳健性。由于机构投资者持有份额普遍超过90%，首日价格走势被视为专业机构对资产市场化竞争能力或管理人护盘能力的直接表态。

在公募REITs市场之外，多层次REITs市场也在加速成长。2025年底，证监会发文支持公募基金将REITs纳入投资范围，已有债基产品将REITs列入可投范围。6月17日，证监会批复首批4只跟踪中证REITs全收益指数的公募基金，预估募集规模约12亿元，覆盖53只REITs。此外，机构间REITs和Pre-REITs市场也日趋活跃。例如，中信证券-华润商业资产持有型不动产资产支持专项计划近期在上交所发行，以成都万象城等物业为底层资产，注册金额95.27亿元；华泰资管-财通-瑞安新天地持有型不动产资产支持专项计划获受理，拟发行规模57.92亿元；全国首单文旅领域机构间REITs——泰达航母持有型不动产ABS发行规模13.2亿元。

商业不动产REITs的落地正影响行业前端决策。部分开发商已在新增土地获取合同中明确允许未来通过REITs退出，以规避地方自持销售限制。城市更新项目也迎来新的资本化通道，今年4月，全国首单“城市更新+科技创新”REITs申报并受理，底层资产包含北京隆福寺一期项目。据估算，中国狭义商业不动产REIT化空间至少在2万亿元以上，而当前200亿的新上市和600亿的申报规模仅是起点。