中概 宏觀多地宅地樓面價創新高，北上深天花板均破10萬/平

近期，國內多個核心城市的住宅用地市場出現一波高溢價成交潮，上海、深圳、杭州、蘇州、濟南、成都、武漢等地相繼拍出高溢價地塊，區域及板塊的單價紀錄不斷被改寫。截至目前，北京、上海、深圳三座一線城市的住宅用地樓面價天花板均已突破每平方米10萬元，其中上海的最高樓面單價更在去年率先突破每平方米20萬元。

在濟南，6月10日，歷城區唐冶片區一宗由商務金融用地改為住宅的建設用地，經過48輪競價，由大華集團旗下公司以約5.51億元競得，樓面地價5506元/平方米，溢價率21%。兩天後，歷下區山東政法學院東地塊在4家房企39輪競價後，由綠城旗下分公司以3.86億元摘得，溢價率25%。

深圳的土地市場熱度更為突出。6月5日，南山區粵海街道一宗住宅用地經過291輪競價，由保利置業以57.72億元競得，溢價率高達151%，成交樓面價達到10.87萬元/平方米，刷新深圳住宅用地樓面單價紀錄。僅一週後，前海桂灣片區一宗核心宅地再次引發爭搶，9家央國企激烈競拍後，由建發房產以35.25億元競得，溢價率114%，樓面價9.59萬元/平方米，刷新前海宅地樓面價紀錄。

類似場景也出現在其他核心城市。5月29日，武漢武昌中南路片區一宗住宅用地經13家房企競拍，由保利置業以31%的溢價率摘得，樓面價達到2.11萬元/平方米，創下武昌區涉宅用地樓面價新高。同日，蘇州工業園區湖東01號地塊經過74輪競價，由中海地產以6.9萬元/平方米的樓面價競得，刷新江蘇省住宅用地樓面價紀錄。成都同樣延續熱度，6月9日，綠城經多輪競爭拿下成華區崔家店地塊，成交樓面價1.68萬元/平方米，溢價率13%。

從全國範圍看，土地市場呈現明顯的“點狀高熱”特徵。中指研究院數據顯示，5月300城住宅用地成交規劃建築面積同比下降27.1%，但受核心城市優質地塊帶動，平均溢價率升至9.5%。其中，一線城市成交面積和土地出讓金同比分別增長58%和33%，成為當前土地市場最活躍的板塊。

過去，開發商拿地時更多依據周邊二手房價格、區域供需關係以及未來市場擴容預期進行測算，高價地塊最終多開發成剛需或剛改產品。如今，市場邏輯正在發生變化。中指研究院華中分院分析師李國政表示，武漢市場已呈現出明顯的“產品為王、好房子熱銷”特徵，2025年武漢38個新上市高品質住宅項目首開平均去化率超過70%，全年出現15次開盤即售罄，2026年上市的四代住宅項目首開去化率依然保持在70%以上。中指研究院成都公司總經理黃雪表示，隨著成都“新規2.0”產品陸續入市，成都“好房子”競爭已從單純比拼戶型，轉向比拼公共空間、社區服務以及整體居住體驗，高品質改善產品持續受到市場追捧。

在其看來，當下仍有能力積極拿地的房企，大多聚焦核心城市核心區域，而這些地塊往往價格高昂，地價不斷刷新紀錄，意味著未來項目售價也必須突破原有天花板。如何讓高端客戶願意為更高價格買單，已成為開發企業最需要解決的問題。一家區域性民營房企設計負責人透露，國內豪宅市場競爭已進入新階段，此前公司拿下一宗區域地王后，老闆曾帶領管理層專程前往迪拜考察當地面向全球富豪群體的高端住宅項目，希望尋找新的產品突破方向。另一家擅長豪宅開發的頭部房企高管則表示，如今一個項目的設計方案初稿往往就需經過十多個小時的內部評審，產品設計已成為企業最核心的競爭環節之一。

近兩年來，濱江集團推出“塔尖三子”，建發房產發佈“燈塔戰略”，綠城持續升級“潮鳴系”“玫瑰園系”等產品線，背後比拼的是頂級用材、超高裝標、精工細節以及社區服務體系。相比2016年前後那輪更多依賴金融寬鬆和需求擴張支撐的地王潮，本輪地價上漲的底層邏輯正在發生變化。支撐高價土地的核心力量，不再是對剛需擴張的預期，而是對改善需求和高端居住品質的定價能力。當核心城市核心地段的土地越來越稀缺，決定地價上限的，也不再只是市場規模，而是開發商創造產品溢價的能力。房地產行業的競爭邏輯，正從規模驅動逐步切換到產品驅動。