宏观 个股金融监管总局发布五项楼市新规，房贷期限延长至40年

8月28日，国家金融监管总局发布五项房地产融资新规，包括《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》和《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》。这些办法在梳理现有政策基础上，明确各领域管理要求，旨在形成适配房地产发展新模式的融资制度，保障购房人权益，满足合理融资需求。

《个人住房贷款管理办法（试行）》将借款人收入偿债比例上限从55%提升至60%，贷款期限上限由30年延长至40年。这是自1999年实施30年贷款期限和2004年设定55%红线以来，两项核心指标的首次调整。金融监管总局有关司局负责人表示，新规将预售商品房个人住房贷款发放时点从主体结构封顶调整至竣工备案，并加强全流程风险管理，有助于保障购房人权益；同时优化偿债比例和贷款期限，提升购房人贷款能力。

以100万元房贷、3%年利率、等额本息还款测算，30年期月供约4200元，总还款额约151万元；40年期月供降至约3600元，总还款额约170多万元。招联首席经济学家董希淼认为，调整旨在风险可控下降低购房门槛，释放合理需求，尤其利好收入不高但有增长空间的年轻人，以时间换空间。中原地产首席分析师张大伟表示，60%的新标准释放了家庭购房信贷潜力，覆盖更多刚需和改善型群体。

《商品住房开发贷款管理办法（试行）》要求银行以项目为中心，采取主办银行模式，区分房企集团风险和项目风险，项目单独建账、封闭管理。新规设置差异化贷款期限：预售项目原则上不超过3年、最长5年，现售项目原则上不超过5年、最长7年。负责人表示，期限设置与预售、现售项目的建设销售周期相匹配，适度拉长现售项目期限。新规与“白名单”机制衔接，相关项目纳入“白名单”管理。

《商业地产贷款管理办法（试行）》明确贷款定义，分为开发、购买和运营三个阶段，分别细化贷款用途、期限、准入等要求，并引入主办银行制和封闭管理。《城市更新项目贷款管理办法（试行）》指导银行设立专门贷款品种，合理确定额度、期限、利率和担保措施，鼓励设计综合金融服务方案。

《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》坚持服务实体经济、风险可控和投资者适当性原则，明确展业规则，强化专业能力建设。负责人表示，办法引导信托公司以项目为中心，创新主办银行模式，完善资金封闭管理，保护投资者权益。新规对非标准化资产投资和资产服务信托提出专门要求，存量业务自然到期，新增业务自2027年3月1日起执行新规。