大盘中国住房金融制度迎变革，三部门联合发文重塑模式

8月27日至28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局、住房和城乡建设部、自然资源部及中国证监会联合印发三份文件，旨在重构中国住房金融制度。文件包括《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》《关于完善商品住房销售制度的通知》及《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，分别由央行与金融监管总局、住建部与自然资源部及金融监管总局、证监会发布。三份文件并非同日发布，而是经过精心设计的制度协同，共同构建“开发融资—商品销售—居民购房融资”的完整链条。

核心变化在于，预售制度虽未取消，但被“制度性降级”。央行文件第22条明确规定，实行预售的，个人住房贷款应严格在项目竣工备案后发放，这意味着购房人的首付和按揭款在竣工前无法到达开发商手中，预售的融资功能被实质性归零。同时，住建部通知要求预售条件提升至“单体建筑主体结构封顶”，购房资金全额存入监管账户，竣工验收后解除监管。此外，新出让土地和已出让但未取得建设工程规划许可证的项目，“优先选择”现房销售，改革入口设在土地端。

央行文件还废止了2003年至2016年间的九份差别化住房信贷政策文件，包括银发〔2003〕121号文等，标志着住房信贷从“相机抉择的调控工具”切换为“制度化管理规则”。关键条款包括：禁止发放用于缴交土地出让价款及相关税费的贷款；开发贷期限与销售模式挂钩，预售项目原则上不超过3年，现房销售项目原则上不超过5年；个人住房贷款期限最长延长至40年；建立存量房贷利率动态调整机制。

证监会文件则推动房地产开发融资方式从依赖主体信用向基于项目情况转变，具体工具包括上市房企再融资、发行股份或定向可转债收购涉房资产、加大债券融资支持、鼓励CMBS和不动产ABS、支持租赁住房和城市更新项目发行REITs，以及设立不动产私募投资基金。这些工具旨在解决现房销售模式下项目资金占用周期长、资产周转慢的问题，为长期资本提供退出通道。

三份文件共同将风险隔离单元从“房企主体”下沉到“单项目”，通过项目开发公司制、主办银行制和项目信用融资，压缩房企集团总部的资本运作空间。回款时点被重排，预售融资功能被“拆弹”，开发商失去购房人预收款这一最大资金来源，融资缺口由银行信贷和资本市场补位。据克而瑞研究中心测算，在虚拟项目情景下，开发商股东自有资金现金流IRR从旧预售模式下的27.2%降至新预售和新现房模式下的8%-9%，资金峰值从7.1亿元升至18.5亿元。

政策背景是，现房销售占比已从2015年的约23%回落至2020年低点12.7%，随后回升至2024年的30.84%和2025年1-2月的32.16%，为近十年最高。市场自发转向现房销售，政策将这一趋势制度化。同时，保交楼任务已基本完成，据住建部数据，2023年交付住房超300万套，2024年交付338万套，截至2025年10月，全国“保交房攻坚战”396万套任务已交付391.8万套，交付率达99%。新政策旨在从源头消除交付风险，实现“新账不欠”，存量风险仍由保交楼机制收尾。