GNL二季度AFFO每股0.22美元，上调全年指引至0.82-0.85美元

①本期核心财务：2026年第二季度，GNL营收为1.125亿美元，低于2025年同期的1.249亿美元，主要反映此前资产处置（包括2025年完成的18亿美元多租户零售组合出售）。归属于普通股股东的净亏损为750万美元，较上年同期净亏损3510万美元显著收窄。每股摊薄净亏损为0.04美元，上年同期为0.16美元。AFFO为4570万美元（每股0.22美元），低于上年同期的5310万美元（每股0.24美元）。

②业务与资产组合要点：截至2026年6月30日，组合包含798处净租赁物业，约4000万平方英尺，出租率维持97%，其中写字楼出租率从上年同期的95%提升至99%。年内已完成及待完成处置管道合计2.63亿美元，其中78%为写字楼出售，进一步推进降低写字楼敞口的战略。投资级及隐含投资级租户占年化直线租金比例从60%提升至63%。加权平均利率从4.3%降至4.1%。流动性增至9.19亿美元，循环信贷额度容量提升至13亿美元。净债务降至23亿美元，净债务与调整后EBITDA比率为6.6倍，优于一季度的7.2倍。

③管理层表态：CEO Michael Weil表示，通过严格执行，公司已简化并提升组合质量、大幅降低杠杆、增强流动性并实现投资级资产负债表。他称：“上调全年指引反映了我们建立的势头以及对业务实力和未来机遇的信心。”

④业绩指引：公司上调2026年全年AFFO每股指引至0.82-0.85美元（此前为0.80-0.84美元），维持净债务与调整后EBITDA指引6.5x-6.9x不变，并将全年总交易量指引从2.5亿-3.5亿美元大幅提高至7亿-8亿美元。指引反映了对Modiv Industrial收购的预期贡献，该交易预计于2026年8月中旬完成。