ESRT Q2净亏损0.15美元/股，核心FFO为0.21美元/股

**本期核心财务**

第二季度总营收1.969亿美元，去年同期1.913亿美元。净亏损3955万美元（去年同期净利润1139万美元），摊薄每股亏损0.15美元（去年同期每股收益0.04美元）。核心FFO为5714万美元，摊薄每股0.21美元（去年同期0.22美元）。亏损主要因商誉减值1.661亿美元，部分被出售物业收益1.246亿美元抵消。

**分部与业务要点**

- 商业组合出租率94.9%（去年同期92.9%），占用率89.4%（去年同期89.0%）。办公出租率94.8%，零售95.9%。

- 第二季度签署21份租约，总面积38.18万平方英尺，平均租期9.7年。办公租赁价差+17.8%，连续20个季度为正。

- 帝国大厦观景台NOI为1240万美元，受国际旅游减少及通行证渠道疲软影响。

- 完成以2.75亿美元出售250 West 57th Street（含买方承担1.8亿美元抵押债务），并以1.1亿美元收购111 West 33rd Street及1400 Broadway的土地。

- 季末流动性5亿美元（现金8600万美元+循环信贷额度4.45亿美元），总债务约22亿美元，加权平均利率4.70%。

**管理层表态**

公司表示：“鉴于不确定的运营环境和观景台近期业绩趋势可见度有限，2026年核心FFO指引采用5500万美元的观景台NOI假设，即假设当前访问量无改善。”

**业绩指引**

2026年核心FFO每股指引区间为0.75至0.79美元（此前为0.85至0.89美元），基于商业年末占用率90%-92%、同店物业现金NOI（不含租约终止费）变动-1.5%至+2.0%，以及观景台NOI假设5500万美元。