MAA第二季度核心FFO超预期，同店租金增长环比改善

**本期核心财务**

MAA公布2026年第二季度业绩：营收5.551亿美元（2025年同期5.499亿美元），净利润1.208亿美元（2025年同期1.072亿美元），稀释后每股收益1.04美元（2025年同期0.92美元）。核心FFO每股2.08美元（2025年同期2.15美元）。上半年营收11.089亿美元，净利润2.443亿美元，稀释后每股收益2.10美元。

**分部或业务线要点**

同店组合：第二季度营收同比下降0.3%，费用增长0.8%，NOI下降1.0%。平均有效租金每单位1,688美元，物理入住率95.3%，居民周转率39.6%。有效混合租金增长0.7%（同比改善20个基点，环比改善100个基点），其中新租约增长-5.3%，续租增长5.2%。

开发与租赁：第二季度完成达拉斯MAA Cathedral Arts的初始租赁，完成夏洛特MAA Plaza Midwood的开发，启动堪萨斯城一263单元项目。截至季末，6个开发项目共1,749单元，已交付193单元，已租赁127单元，剩余开发成本2.371亿美元。5个租赁项目共1,759单元，物理入住率74.4%。

资本活动：第二季度以1.3066美元均价回购40万股，总对价5000万美元。运营合伙企业MAALP签订3.5亿美元延迟提取定期贷款（季末已提取1亿美元）。季末现金及信贷可用额度8.828亿美元。

**管理层关键表态**

总裁兼CEO Brad Hill表示：“第二季度核心FFO结果超出预期，得益于稳定的需求和持续的费用管控。新租约定价的改善使混合租金同比增长20个基点。随着需求增长逐渐抵消新增供应压力，多个市场的定价和运营基本面改善将支撑更广泛的复苏。”

**业绩指引**

2026年全年指引更新：稀释后每股收益3.96-4.20美元（此前4.18-4.50美元），核心FFO每股8.41-8.65美元（此前8.37-8.69美元），核心AFFO每股7.38-7.62美元（此前7.34-7.66美元）。同店收入增长-0.2%至0.4%，费用增长1.25%-2.25%，NOI增长-1.7%至0.1%。第三季度核心FFO指引每股2.04-2.16美元（中位数2.10美元）。