联邦房地产信托Q2核心FFO增6.8%，上调全年指引

【本期核心财务】2026年第二季度，联邦房地产投资信托（FRT）总营收为3.357亿美元，高于上年同期的3.115亿美元。净利润归普通股东为8370万美元，较上年同期的1.539亿美元下降，主要因本期房地产出售收益（2060万美元）远低于上年同期（7650万美元），且上年同期确认了一次性税收抵免收益。每股摊薄收益为0.97美元，上年同期为1.78美元。营业利润为1.387亿美元，上年同期为2.027亿美元。

【运营与租赁】第二季度签署可比零售租约124份，合计81.93万平方英尺，创历史同期新高，现金基础租金增长15%，直线法租金增长28%。整体组合出租率93.8%，租约率96.1%，均环比持平，同比分别上升20和70个基点。小商铺租约率93.9%，同比上升50个基点。可比物业运营收入（POI）增长2.8%，调整后（剔除直线法租金及租赁摊销）增长4.2%。

【交易与资本活动】4月以1970万美元收购弗吉尼亚州Kingstowne Towne Center相邻零售地块；二季度出售两处物业，合计6610万美元。4月修订循环信贷额度，借款能力从12.5亿美元提高至14亿美元，到期日延至2030年4月。二季度通过ATM计划发行49.34万股，加权均价123.92美元，募资6110万美元。

【管理层表态】总裁兼CEO Donald C. Wood表示：“这是又一个创纪录租赁活动和超预期FFO增长的季度，延续了我们已持续数个季度的趋势，这正是我们对在Santana Row向投资者展示的长期计划充满信心的原因。”

【股息与指引】董事会将季度股息提高3%至每股1.16美元，年化4.64美元，为连续第59年增加。公司上调并收窄2026年指引：每股摊薄收益4.22至4.30美元，Nareit FFO及核心FFO每股7.48至7.56美元，核心FFO中点同比增长6.5%。